궁금해요 종합부동산 세법

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종합부동산세 법령 안내자료

납세의무자

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 과세유형별 재산세 납세의무자

주택 : 주택분 재산세의 납세의무자
종합합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 5억 원을 초과하는 자로서 토지분 재산세의 납세의무자
별도합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억 원을 초과하는 자로서 토지분 재산세의 납세의무자

1세대 1주택자(종부세법 시행령 § 2의 3)

1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말함

※ 혼인 : 혼인한 날부터 10년, 동거봉양 : 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가한날부터 10년동안 각각 1세대로 봄

납세의무자 또는 세대원이 소유한 합산배제 임대주택(합산배제 주택 외의 과세대상 1주택의 소유자가 해당 1주택에 주민등록이 되어있고 실제 거주하는 경우에 한함)은 주택 수 계산 시 제외됨
납세의무자 또는 세대원이 소유한 합산배제 사원용주택등은 주택 수 계산 시 제외됨
납세의무자가 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 함께 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대 1주택자로 봄
납세의무자가 1주택과 함께 신규주택(일시적2주택자)·상속주택·지방 저가주택·인구감소지역주택·준공후미분양주택을 소유한 경우에는 신청에 의해 1세대 1주택자로 봄(자세한 요건은 “합산배제 및 과세특례 신고 – 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례”란을 참고)

과세대상

주택(부속토지포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세대상 판정

과세대상 구분

과세대상 구분 - 구분, 재산의 종류, 재산세, 종부세 포함
구 분		재 산 의 종 류	재산세	종부세
건축물	주거용	주택(아파트, 연립, 다세대,단독·다가구), 오피스텔(주거용) 일정한 임대주택·미분양주택·사원주택·기숙사·어린이집용 주택	과세 과세	과세 ×
건축물	기타	일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물)	과세	×
토지	종합합산	나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지·임야·목장용지 등 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지	과세 과세 과세 과세 과세	과세 과세 과세 과세 ×
	별도합산	일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등	과세 과세	과세 과세
	분리과세	일부 농지·임야·목장용지 등(재산세만 0.07% 과세) 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세) 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)	과세 과세 과세	× × ×

부동산 유형별 참고 법령

부동산 유형별 참고 법령 - 과세대상, 참고법령 포함
과세대상		참고법령
주택		주택법§ 2, 지방세법§ 106, 지방세법시행령 § 103 ·§ 112
토지	종합합산	지방세법 § 106(별도합산토지 및 분리과세토지 외 전부)
	별도합산	지방세법시행령§ 101
	분리과세	지방세법시행령§ 102

과세표준

[과세유형별 전국합산{공시가격 × (1-감면율)}- 공제금액] × 공정시장가액비율

주택분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 9억 원(1세대1주택자 12억원, 법인 0원)]× 60%
종합합산토지분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 5억 원]× 100%
별도합산토지분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 80억 원]× 100%

세율

주택(2주택 이하)

주택 세율 - 과세표준, 세율 포함
과세표준	세율
3억 원 이하	0.5%
6억 원 이하	0.7%
12억 원 이하	1.0%
25억 원 이하	1.3%
50억 원 이하	1.5%
94억 원 이하	2.0%
94억 원 초과	2.7%

주택(3주택 이상)

주택(3주택 이상 등) 세율 - 과세표준, 세율 포함
과세표준	세율^*
3억 원 이하	0.5%
6억 원 이하	0.7%
12억 원 이하	1.0%
25억 원 이하	2.0%
50억 원 이하	3.0%
94억 원 이하	4.0%
94억 원 초과	5.0%

* 법인 주택 : (2주택 이하) 2.7%, (3주택 이상) 5%

종합합산

종합합산 세율 - 과세표준, 세율 포함
과세표준	세율
15억 원 이하	1%
45억 원 이하	2%
45억 원 초과	3%

별도합산

별도합산 세율 - 과세표준, 세율 포함
과세표준	세율
200억 원 이하	0.5%
400억 원 이하	0.6%
400억 원 초과	0.7%

산출세액 계산

산출세액=(과세표준×세율-누진공제)-공제할 재산세액^★

해당연도 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 과세표준에 대하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세상당액 {=종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율^* × 재산세율}/주택 또는 토지(종합, 별도구분)를 각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세상당액
* 재산세 공정시장가액비율 : 주택 60% (1세대 1주택 43∼45%), 토지 70%

1세대 1주택자 세액공제(한도 80%) = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율

1연령별 공제율 : 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)
2보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)

보유기간 계산 특례 : 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일, 재개발·재건축주택은 멸실주택 취득일(자세한 요건은 “합산배제 및 과세특례 신고 – 1세대 1주택자 보유기간 계산 특례”란을 참고)

세부담상한 초과세액

(재산세 + 세부담상한전 종부세액^*) - { 전년(재산세 + 종부세) × 150% }
* (과세표준 × 세율 - 누진공제) - (공제할 재산세액 + 세액공제액)

고지·납부(신고납부도 가능)

과세기준일 : 매년 6월 1일
납부기간 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
분납 : 납부할 세액이 250만원 초과(농특세 제외)시 납부기한 경과일로부터 6개월 이내
※ 250만원 초과 500만원 미만 : 250만원 초과금액, 500만원 초과 : 50%이하 금액
신용카드 납부 : 고지(신고)금액 1천만원(농특세 포함)까지(신용카드 0.8%, 체크카드 수수료 0.5%는 납세자 부담)

합산배제

합산배제 임대주택〔합산배제 신고기한까지 등록한 경우에도 합산배제 적용〕

지자체 임대사업자등록 및 세무서 주택임대업 사업자등록을 한 자로 과세기준일 현재 실제 임대 개시를 하고 있는 주택으로서 요건을 갖춘 주택(자세한 요건은 “합산배제 및 과세특례 신고 – 임대주택 합산배제”란을 참고)

합산배제 사원용주택등

합산배제 임대주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 요건을 갖춘 주택(자세한 요건은 “합산배제 및 과세특례 신고 – 사원용주택등 합산배제”란을 참고)

합산배제 주택신축용토지

주택법에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합합산토지분 과세대상에서 제외(자세한 요건은 “합산배제 및 과세특례 신고 – 주택신축용토지 합산배제”란을 참고)

재산세(지방세) 세율

주택(9억이하 1세대1주택-0.05%)

주택(9억이하 1세대1주택-0.05%) 재산세(지방세) 세율 - 과세표준, 세율, 누진공제 포함
과세표준	세율	누진공제
6천만이하	0.1%	-
1.5억이하	0.15%	3만원
3억이하	0.25%	18만원
3억초과	0.4%	63만원

종합합산

종합합산 재산세(지방세) 세율 - 과세표준, 세율, 누진공제 포함
과세표준	세율	누진공제
5천만이하	0.2%	-
1억이하	0.3%	5만원
1억초과	0.5%	25만원

별도합산

별도합산 재산세(지방세) 세율 - 과세표준, 세율, 누진공제 포함
과세표준	세율	누진공제
2억이하	0.2%	-
10억이하	0.3%	20만원
10억초과	0.4%	120만원

종합부동산세 요약표

2025년 종합부동산세 요약표

2025년 종합부동산세 요약표('25.9.16.).pdf [127KB]

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